Lorsque le bail à ferme se renouvelle, à défaut de congé délivré pour la fin de la période de 9 ans, se pose la question des conditions du nouveau bail, et notamment du montant du fermage.

Le bail renouvelé se poursuit en principe à l’identique, sauf conventions contraires.

Si les parties envisagent de modifier le prix du bail renouvelé, cette modification peut intervenir de plusieures manières :

- La modification peut d’abord être de nature contractuelle (article L. 411-50 du Code rural).

Au moment de la négociation du bail à renouveler, les parties peuvent s’accorder sur le nouveau prix qui prendra effet à compter du renouvellement.

Il est important à titre de preuve, de formaliser cet accord par écrit.

De même, en cas de désaccord sur le prix, il peut être judicieux de formaliser l’existence de ce désaccord, non sur le principe du renouvellement mais sur le montant, pour permettre d’engager l’action en fixation judiciaire du prix du bail renouvelé.

La jurisprudence semble retenir que le preneur ne pourra se prévaloir de la poursuite de l’encaissement des fermages après renouvellement, pour s’opposer à la demande du bailleur de modifier judiciairement le prix.

Le seul encaissement ne traduit pas de façon claire et non équivoque l’intention du bailleur de renoncer à la fixation judiciaire du prix du nouveau bail.

- A défaut d’accord sur le prix du bail renouvelé, chacune des parties peut saisir le Tribunal paritaire des baux ruraux d’une instance à fins de voir fixé judiciairement le prix du bail renouvelé (article L. 411-50 du Code rural).

Par suite, la jurisprudence connue a refusé d’aligner le régime de l’action judiciaire en fixation du fermage du bail renouvelé, sur celui de l’action de mise en conformité du fermage avec l’arrêté préfectoral (lorsque le prix est inférieur ou supérieur de 10 % des seuils fixés par l’arrêté préfectoral), ouverte uniquement pendant la troisième année de la conclusion du bail, puis la troisième année du renouvellement.

La fixation judiciaire du prix devra se réaliser en fonction des critères prévus au Code rural,  notamment en fonction des conditions tenant au bien loué et à la fourchette fixée par l’arrêté préfectoral.

En revanche, les améliorations culturales réalisées pendant la durée du bail ne seront pas prises en compte pour la fixation du prix, puisqu’elles feront l’objet le cas échéant de l’indemnité au preneur sortant lors de la fin du bail.