Le décès du bailleur n’est pas une cause de fin du bail rural.
En effet, c’est l’indivision successorale qui viendra au droit du bailleur décédé, puis l’héritier qui aura accepté la succession sur la parcelle objet du bail rural.
Il n’est donc pas nécessaire de conclure un nouveau bail avec l’héritier, ou les indivisaires.
Le bail se transmet et sera donc opposable à ce/ces nouveaux propriétaires (Chambre civile de la Cour de cassation 29 novembre 2000).
Le bail se poursuivra, aux même conditions, mais avec un ou plusieurs nouveaux bailleurs, au(x)quel(s) le preneur devra désormais verser le fermage.
La difficulté peut intervenir en cas d’absence d’écrit, le nouvel bailleur pouvant invoquer son ignorance de ce bail. En cas de contestation, il appartiendra au preneur de justifier de son exploitation et du versement de la contrepartie onéreuse.
Si plusieures parcelles, objet d’un seul et même bail, ont été partagées entre plusieurs héritiers, le bail à ferme reste néanmoins indivisible (3ème Chambre civile de la Cour de cassation 05 avril 2006). Ainsi, et par exemple, pour engager une action en résiliation du bail tous les héritiers devront poursuivre cette action.
En cas de démembrement de propriété, il convient de distinguer si le défunt était nu-propriétaire ou usufruitier.
Si le défunt était usufruitier, son décès conduit à la réunion sur la tête du nu-propriétaire de l’entière propriété.
Si le défunt était nu-propriétaire, la propriété ne se reconstitue pas automatiquement sur la tête de l’usufruitier : la nue-propriété fait l’objet d’une indivision successorale puis d’un partage.
Dans l’hypothèse plus particulière d’une adjudication des biens du bailleur décédé, il a été jugé que le fermier ne peut se prévaloir du droit de préemption du preneur en place, face à la fille du défunt qui s’est vu attribuer la propriété du bien par l’effet déclaratif du partage. En effet, cette vente n’entre pas dans le cadre de l’article L. 412-1 du Code rural et de la Pêche Maritime, excluant du champ du droit de préemption les aliénations, faites en vertu soit d’actes de partage intervenant amiablement entre cohéritiers, soit de partage d’ascendants, soit de mutations, profite, quel que soit l’un de ces trois cas, à des parents ou alliés du propriétaire jusqu’au troisième degré inclus et sauf dans ces mêmes cas si l’exploitant preneur en place est lui-même parent ou allié du propriétaire jusqu’au même degré (Chambre civile de la Cour de cassation 30 septembre 1998).
(01.03.2013)