Le bailleur confronté à des impayés dans le cadre d’un bail d’habitation soumis à la Loi du 06 juillet 1989 peut procéder de plusieures manières.

Une règle doit être observée : une réaction rapide du bailleur permettra de limiter l’accroissement trop important de la dette et augmentera corrélativement les chances de succès du recouvrement.

Si le locataire ne réagit pas à une mise en demeure de payer, il conviendra d’envisager des moyens coercitifs.

Lorsque les arriérés sont faibles ou lorsque le locataire a quitté les lieux, le bailleur pourra engager une action judiciaire en paiement ou procéder par injonction de payer, procédures qui auront pour seul objectif d’obtenir le paiement et ne mettront pas fin au bail.

Face à des arriérés importants ou qui ne cessent de se creuser, le bailleur aura intérêt à envisager la résiliation du bail du fait des impayés.

Deux hypothèses sont alors à distinguer.

Le bail peut contenir une clause résolutoire, selon laquelle en cas d’impayés du loyer ou des charges, en cas de retard de paiement, ou le non versement du dépôt de garantie, le bail sera résilié de plein droit.

Ceci ne signifie pas que le bail prend immédiatement fin sans autres précautions.

Il conviendra de faire délivrer un commandement de payer assorti des mentions légales.

Ce n’est qu’après l’écoulement d’un délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer resté sans effet qu’il sera possible d’assigner en justice aux fins de constat de la résiliation.

L’assignation devra être notifiée au Préfet au moins deux mois avant l’audience sous peine d’irrecevabilité de la demande en résiliation.

Le tribunal n’a alors guère de pouvoir d’appréciation pour refuser la résiliation du bail. Ainsi même un impayé relativement faible pourra justifier la résiliation.

Si le bail ne contient pas de clause résolutoire, il sera toutefois possible de solliciter la résiliation judiciaire du bail.

Cette action présente un formalisme moins lourd, encore qu’il soit nécessaire de notifier l’assignation au Préfet au moins deux mois avant l’audience.

Le tribunal aura en contrepartie un pouvoir d’appréciation de la gravité des impayés qui lui permettra de ne pas prononcer la résiliation par exemple face à des impayés faibles, si le reliquat restant à payer est modique, ou si le locataire a des facultés de remboursement.

Ainsi, dans les deux hypothèses, la résiliation du bail ne peut intervenir que par décision de justice, sauf accord du locataire pour quitter les lieux.

Toutefois, le juge peut toujours atténuer les effets de la résiliation, accorder des délais de paiement ou d’expulsion et les recours contre le jugement prononçant la résiliation peuvent également différer le départ du locataire.

Ces atténuations des effets de la résiliation favorisent le droit de se loger mais ne servent pas nécessairement les parties : le locataire voit sa dette s’accroître sans possibilité de rembourser et le bailleur peut également être mis en difficulté financière du fait de l’absence de revenus locatifs.

18.11.2010